Plötzlich flattert ein Schreiben vom Vermieter ins Haus: Kündigung wegen Eigenbedarfs. Welche Rechte Mieter in so einem Fall haben, und wie schnell ein neues Dach über dem Kopf gefunden werden muss, darüber sprach CZ-Mitarbeiterin Simone Gatz mit dem Celler Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Bartels.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

Während ein Mieter ein Mietverhältnis unter Einhaltung der Drei-Monatsfrist ohne Grund kündigen kann, kann dies ein Vermieter grundsätzlich nicht. Ein Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ein berechtigtes Interesse. Ein legal definiertes rechtliches Interesse ist der so genannte Eigenbedarf.

Was genau ist unter Eigenbedarf zu verstehen?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die vermieteten Räume müssen zu Wohnzwecken benötigt werden. Im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs sind sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung des Wohnraums berücksichtigt werden sollen, grundsätzlich auch dann nochmals anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits mündlich oder schriftlich mitgeteilt worden waren.

Bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben also konkret festlegen für welche Person (Angabe von Namen, Alter, Anschrift) er Eigenbedarf geltend macht. Unkonkrete Ausführungen wie „ich benötige die Wohnung für meine 24-jährige Tochter“, genügt nicht.

Welche Rechte hat der Mieter in so einem Fall?

Einer berechtigten Eigenbedarfskündigung des Vermieters kann der Mieter widersprechen, auch wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf hat. Der Widerspruch kann auf die so genannte Sozialklausel gestützt werden. Dreh- und Angelpunkt der Sozialklausel ist, dass sich der Mieter dann auf sie berufen kann, wenn die Eigenbedarfskündigung für ihn oder seine Familie eine Härte darstellt.

Das Gesetz nennt nur einen Härtefall namentlich, nämlich den, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für die Mieter nicht geschafft werden kann. Im übrigen gibt es eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen, in denen es tatsächlich jeweils auf die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls ankommt.

Wie groß sind die Chancen für den Mieter, in der Wohnung bleiben zu können?

Im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens werden die vom Mieter vorgebrachten Härtegründe gegen die vom Vermieter vorgebrachten Kündigungsgründe abgewogen. Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen führt ein Widerspruch des Mieters zu einer langfristigen Fortführung des Mietverhältnisses, nämlich nur dann wenn der Wegfall der Härtegründe ungewiss ist und die Gründe des Mieters die des Vermieters überwiegen. Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortsetzung verlangt, bedarf der Schriftform.

Wie sieht es mit Schadenersatz für den Mieter aus?

Neben dem Recht auf Widerspruch kann der Mieter gegen den Vermieter Schadenersatz geltend machen, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht für sich oder seine privilegierte Familie benötigt hat, dann ist er zu Schadenersatz verpflichtet.

Für welche Kosten muss der Vermieter in so einem Fall aufkommen?

Vermieter haben in solchen Fällen die Kosten für den Umzug zu ersetzen, Makler- und Prozesskosten sowie Detektivkosten sind zu erstatten. Muss der Mieter eine teurere Wohnung anmieten, so hat er einen Anspruch auf Mietdifferenz begrenzt auf einen Zeitraum von bis zu drei Jahren. Gegen eine unbegründete Kündigung des Vermieters muss sich der Vermieter nicht zur Wehr setzen, er muss ihr auch nicht widersprechen.

Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Die Kündigungsfrist für eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter hängt, anders als bei Kündigungen der Mieter, von der Dauer des Mietverhältnisses ab und beträgt maximal neun Monate. Die kürzeste Frist beträgt drei Monate, sie verlängert sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate. So der Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen wurde, hat er spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses den Widerspruch schriftlich zu erklären.

Widerspricht der Vermieter der Fortsetzung des Gebrauchs nach Ablauf der Kündigungsfrist innerhalb von 14 Tagen nicht, und erhebt er innerhalb dieser Frist keine Räumungsklage, so generiert sich automatisch ein neues Mietverhältnis.

Was ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs noch zu beachten? Welche Formalitäten müssen berücksichtigt werden?

Entfallen die einer Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung geräumt hat, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Diese Verpflichtung entfällt nur dann, wenn der Mieter vor dem Wegfall des Kündigungsgrundes die Wohnung schon geräumt hat.

Meine Meinung

Um Beiträge schreiben zu können, müssen Sie angemeldet sein!