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Interview Es kommt nicht auf den Millimeter an
Mehr Interview Es kommt nicht auf den Millimeter an
14:03 13.06.2010
Bernhard Palzer, Rechtsanwalt. Quelle: Jasmin Nemitz
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Celle Stadt

Wie genau müssen Wohnflächenangaben im Mietvertrag sein?

Viele Vermieter runden die Quadratmeterzahl etwas auf. Statt 79,2 Quadratmeter steht dann da 80. Das ist gängige Praxis. Das ist insofern in Ordnung, wenn es nur um die Berechnung der Nebenkosten für die Wohnung geht, um die Angabe für Versicherung und Ähnliches. Dafür muss die Angabe nicht auf den Millimeter genau sein. Will der Vermieter allerdings die Miete den ortsüblichen Vergleichsmieten anpassen, dann muss die genaue Quadratmeterzahl zu Grunde liegen. Da hat der Vermieter die Pflicht eine ganz genaue Angabe als Grundlage zu nutzen und nicht einen geschätzten Wert anzunehmen. Im Streitfall kann sonst der Mieter ab dem Zeitpunkt der Erhöhung gerichtlich eine Mietminderung erwirken.

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Kann der Mieter im Nachhinein weniger Miete einklagen, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Vertrag angegeben?

Hier besagt die Rechtsprechung regelmäßig, dass die meisten Mieter sich ihre Wohnung ja vor Vertragsabschluss anschauen und so entscheiden, ob ihnen diese den angegebenen Mietpreis wert ist. Dann kann sich der Mieter nicht auf die Quadratmeterzahl berufen, denn die war ja auch für den Mietvertrag nicht ausschlaggebend. Hat der Mieter die Wohnung nur aufgrund der Quadratmeterzahl gemietet, ohne sie vorher in Augenschein genommen zu haben und kann das auch beweisen, dann besteht eine Chance, den zu viel gezahlten Betrag einzuklagen.

Wo ist festgelegt, wie sich die Wohnfläche berechnet?

Es gibt die Wohnflächenverordnung. Hier ist aufgeführt, was als Wohnfläche gilt. So

gehören beispielsweise zur Wohnfläche nicht nur die Grundfläche der Räume, sondern auch Balkone und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der einen Wohnung gehören. Kellerräume werden zum Beispiel nicht mit angerechnet.

Auch die Berechnungsweise der Quadratmeterzahlen ist in dieser Verordnung festgeschrieben. Räume von mindestens zwei Metern Höhe, werden vollständig berechnet und zwar indem man das lichte Maß zwischen den Wänden ermittelt. Schornsteine, Säulen und Ähnliches – zumindest wenn diese eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern betragen – werden abgezogen. Bei Dachschrägen wird unter einem Meter nichts angerechnet, ab einem bis zwei Metern die Hälfte der eigentlichen Fläche. Sind hier zehn Quadratmeter ausgemessen worden, werden nur fünf gezählt.

Seit wann ist diese Art der Berechnung in Deutschland eingeführt?

Die Berechnung war früher in der DIN-Norm 283 geregelt, die bis 1983 gültig war. Früher war wegen der Zwangsbewirtschaftung des Wohnraums nach dem Zweiten Weltkrieg die Bildung der Miete gesetzlich geregelt und diese Regelungen nahmen auf die DIN 283 Bezug.

Von Jasmin Nemitz